二线城市轮番上演“战” 地价房价齐涨

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姑苏城外寒山寺，楼面已到两万四。

这是4月7日，苏州2016年首场大型土地拍卖会后，房地产界的微信朋友圈广泛传播的段子。在这场土地拍卖会上，超过40家房企对苏州楼市虎视眈眈，其中住宅性质的土地拍卖溢价率全部超过100%，甚至有的土地溢价率超过300%，合计拍卖总价超过100亿元。

次日(4月8日)，苏州再迎来7宗地入市，率先开拍的苏地2016-WG-5号吸引了包括融创、龙湖、碧桂园在内的20余家房企参与。在经过上百轮的车轮战后，鲁能集团以总价38.7亿元将该地块收入囊中，成交楼面价18272.5元/平方米，溢价率为146.4%，这也是鲁能首次进入苏州。

在一线城市纷纷出台楼市调控政策之后，资金的溢出效应明显，大量资本有进入一线城市周边及热点二线城市的苗头，近期二线核心城市轮番上演“战”，这些城市已成为各大开发商进军的重点。

轮番上演车轮战

与鲁能一样在近期落子苏州的还有泰禾和华发。4月7日，泰禾集团在经过159轮紧张鏖战后，以总价30.36亿夺得姑苏区2016-WG-3号地块，成交楼面价26032元/平方米，溢价128.97%。

而7日进行的14号土地的拍卖则更加疯狂，拍卖全程超过1，共计242轮举牌。最后，该地被景瑞地产以15.5亿总价获取，折合楼面价1.97万/平方米，溢价率319%。这意味着最后的土地价格是已经超过起始价格的四倍，这样的溢价率即使在一线城市也极为罕见。

不光是苏州，今年以来其他二线核心城市也是频出。在南京，今年3月18日，南京猴年首场土地拍卖会上，总共6幅地块吸引来40多家房企的争夺，其中3幅热门土地争抢异常激烈，3个区域最高地价由此诞生。若以3个区域的现有房价衡量，地价均已超过房价。

在合肥，3月份合肥唯一一宗土地拍卖会上，编号为BH2015-09的地块， 最终被文一地产摘得，总价达76.89亿，溢价率400%，刷新了合肥土地成交总价记录。

在华南的佛山，3月30日下午，经1个多70轮的竞价拉锯战后，泰禾以37.25亿元闯局佛山，折合楼面价7741.86元/平方米，刷新了此前的““5字头”纪录，溢价率高达72%。

来自福建的泰禾集团在拿地方面一向颇为“独到”，两三年前泰禾曾在一线城市大量拿地，事后证明这一策略极为成功。近期接连布局二线核心城市，再度引发市场关注。

对此，泰禾集团一位高层对《第一财经日报》表示，泰禾仍坚持既有的发展战略，即除了在福建本土外，主要布局一线城市，以及一线城市周围的强二线城市。“像上海附近的苏州、南京和杭州，华南深圳、广州和佛山在内的广东市场都是我们布局的重点。”

二线城市接棒

二线城市土地市场火热与近期这些城市楼市成交火爆紧密相关。尤其是在一线城市纷纷祭出楼市调控政策之后，资金的溢出效应明显，大量资本有进入一线城市周边及热点二线城市的苗头。

《30个典型城市住宅成交报告》显示，二线城市的表现颇为引人关注。3月份，15个二线城市新建商品住宅成交面积为1825万平方米，环比增长160.6%，同比增长96.4%。15个二线城市全部出现了环比增长的态势。其中杭州和天津的成交环比增幅最大。此前几个月，全国市场的热点城市为深圳、上海和苏州，而现在杭州和天津市场更惹人关注。

中原地产研究中心统计数据显示，一季度54城市签约总套数高达80.5万套，刷新了同期纪录。其中二线城市同比涨幅高达46.9%，三四线城市则整体市场平稳，楼市发展不均衡越来越明显。

二线城市的火热，除了与一线城市收紧调控有关，从区域经济和城市化发展的角度，二线城市也将成为我国城镇化的重点区域。一方面，超大城市严控城市发展边界和人口规模，另一方面广大三四线城市、中小城市虽然落户比较容易，但由于产业发展、公共资源的欠缺，难以吸引人们进入。相比之下，二线城市将有比较大的发展空间。

今年1月，融创中国董事长孙宏斌说，目前融创将二线城市作为战略布局的重点。2015年，除了继续聚焦北京、天津、上海、重庆、杭州之外，融创又进入了成都、南京、武汉、西安、济南等8个核心二线城市。

孙宏斌称，“如果说北京、上海地价跌下来了，我们就在北京和上海继续拿地，如果地价继续涨，就会快速完成二线核心城市的布局”。“过去我看北京和上海，是什么地都可以买，现在我看北京和上海，是什么地都不能买，地价涨得太快。

中原地产首席市场分析师张大伟对《第一财经日报》分析，对开发商来说，一线城市的土地供应很少，没有土地可拿，这就造成企业都涌向二线核心城市;其次，二线城市虽然地价也很高，但绝对值相对一线来说还可以，基数要小很多;第三，一线城市在调控收紧之后，最近几个月肯定会出现波动，但在资金量如此庞大的情况下，大量资金必然涌向周边地区和二线核心城市。

不过，在苏州等地的土地溢价率超过100%、甚至多地楼面价超过地价后，二线核心城市的土地市场也蕴含着一些风险。

张大伟说，像苏州，目前二手房市场已经出现降温迹象，但土地市场还如此火爆，确实出乎业界预料。“现在买了地价比房价高的，都是在赌房价要涨100%以上，这种可行性很低。”

“有些企业通过产品获得比当前市场价更高的溢价，也有通过调整销售节奏，先卖以前的地块，以时间换空间。”张大伟说，即便如此，去年一线城市天价“”频出所带来的风险，目前同样在二线核心城市开始显现。